30 SORUDA DANIŞTAY KARARI SONRASI AİRBNB VE GÜNLÜK KİRALAMA VERGİ VE HUKUK REHBERİ

 

Konutunu Airbnb, Booking veya benzeri platformlar üzerinden günlük ya da kısa süreli kiraya veren ev sahipleri, son iki yılda "kaçak otelcilik yaptın, ticari kazanç elde ettin" gerekçesiyle geriye dönük gelir vergisi, KDV ve vergi ziyaı cezalarıyla karşılaştı. Bu uygulamanın hukuki dayanağı, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) bir genel yazısıydı. Danıştay, bu yazının yürütmesini durdurarak tabloyu esaslı biçimde değiştirdi.

 

1. Danıştay tam olarak neye karar verdi?

Danıştay, kısa süreli (günlük/haftalık) konut kiralamasının tek başına ticari faaliyet sayılamayacağına hükmetti ve bu kiralamaları otomatik olarak ticari faaliyet kabul eden idari düzenlemenin uygulanmasını durdurdu. Karara göre, ortada otelcilik benzeri bir organizasyon ve ek hizmet yoksa, elde edilen gelir ticari kazanç değil, klasik anlamda kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı) olarak değerlendirilmeye devam etmelidir.

 

2. Karara konu olan GİB genel yazısı neydi?

Uyuşmazlığın merkezinde, GİB'in tüm il defterdarlıklarına gönderdiği 24 Ocak 2025 tarihli, 7877 sayılı genel yazı bulunuyor. Bu yazıyla, "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınarak yapılan kiralamaların doğrudan ticari faaliyet sayılması yönünde bir uygulama benimsenmişti.

 

3. Bu genel yazı ne öngörüyordu?

Genel yazı; izin belgeli kısa süreli kiralamaların ticari faaliyet kabul edilmesini, ilgili kişiler adına ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilmesini ve elde edilen gelirin gelir vergisinin yanı sıra KDV ve konaklama vergisine tabi tutulmasını öngörüyordu. Bir başka deyişle idare, kanunun kapsamını idari yorumla genişletiyordu.

 

4. Kararı Danıştay'ın hangi organları verdi?

Süreçte Danıştay'ın 3. Dairesi (gelir vergisi ve KDV yönünden), 7. Dairesi (konaklama vergisi yönünden) ve nihai itiraz aşamasında Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK) rol aldı. Yürütmeyi durdurma kararı 3. ve 7. Dairelerin müşterek değerlendirmesiyle şekillendi.

 

5. Süreç kronolojik olarak nasıl ilerledi?

24 Ocak 2025 – GİB, izin belgeli kısa süreli kiralamaları ticari faaliyet sayan 7877 sayılı genel yazıyı yayımladı.

27 Ekim 2025 – Danıştay 3. Dairesi, yazının gelir vergisi ve KDV yönünden ilgili bölümlerinin yürütmesini durdurdu.

28 Ocak 2026 – VDDK, konaklama vergisi yönünden 7. Dairenin de sürece katılması gerektiği gerekçesiyle Maliye'nin usul itirazını kabul etti.

8 Nisan 2026 – Danıştay 3. ve 7. Daireleri müşterek kararla genel yazının yürütmesini durdurdu.

29 Haziran 2026 – VDDK, Maliye'nin bu müşterek karara yaptığı itirazı (2026/1 sayılı kararıyla) reddetti.

 

6. "Yürütmenin durdurulması" ne demek; iptalden farkı nedir?

Yürütmenin durdurulması, dava sonuçlanıncaya kadar idari işlemin uygulanmasını askıya alan geçici bir koruma tedbiridir. İptal ise işlemi baştan itibaren hukuk dünyasından kesin olarak kaldırır. Yani mevcut durumda genel yazı fiilen uygulanamıyor; ancak esas hakkında verilecek karar ayrı bir aşamadır.

 

7. VDDK'nın 29 Haziran 2026 tarihli kararı ne anlama geliyor?

Bu kararla Maliye'nin, yürütmeyi durdurma kararına yaptığı itiraz reddedilmiştir. Sonuç olarak Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin müşterek yürütmeyi durdurma kararı geçerliliğini korumuştur. Mükellefler açısından, ihtilafta lehte yönde güçlü bir yargısal aşamadır.

 

8. Genel yazı esas yönünden iptal edildi mi?

Hayır. VDDK'nın son kararı yalnızca yürütmeyi durdurmaya yapılan itirazın reddine ilişkindir. Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin, genel yazının iptali istemi hakkında ayrıca esastan karar vermesi gerekmektedir. Bununla birlikte mevcut gerekçeler, esasa ilişkin yargılamanın yönü konusunda güçlü bir işaret sunmaktadır.

 

9. Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) nedir?

GMSİ, sahip olunan bir taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir. Bir dairenin bir yıllığına ya da kısa aralıklarla kiraya verilmesinden doğan kira geliri kural olarak bu kapsamdadır ve yalnızca gelir vergisine konu olur; KDV ve konaklama vergisi doğurmaz.

 

10. Ticari kazanç nedir; GMSİ'den farkı neresidir?

Ticari kazanç, bir işletme organizasyonu içinde, süreklilik ve kâr amacı taşıyan ticari faaliyetten doğan gelirdir. Ticari kazanç sahibi; gelir vergisinin yanı sıra KDV, geçici vergi ve konaklama söz konusuysa konaklama vergisi gibi çok daha ağır bir mükellefiyet yükü altına girer. İki gelir türü arasındaki ayrım, ödenecek verginin türünü ve miktarını kökten değiştirir.

 

11. Danıştay'a göre bir kiralama ne zaman ticari kazanç sayılır?

Kararın özü şudur: Bir kiralamanın ticari kazanç sayılabilmesi için, faaliyetin otel, apart otel veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir ticari organizasyon içinde yürütülmesi ve konaklamanın yanında birtakım ek hizmetlerin sunulması gerekir. Bu unsurlar yoksa gelir ticari kazanç değildir.

 

12. Hangi ek hizmetler ticari faaliyete işaret eder?

Kararda örnek olarak; kahvaltı, yemek servisi, günlük temizlik, ütü ve resepsiyon gibi hizmetler sayılmıştır. Bu tür hizmetlerin sistematik biçimde sunulması, faaliyeti otelciliğe yaklaştırır ve ticari nitelik kazandırabilir.

 

13. Konutu sadece günlük/kısa süreli kiraya vermek tek başına ticari faaliyet midir?

Hayır. Danıştay, konuta çok sayıda kişinin girip çıkması (yani yüksek sirkülasyon) ya da kiralama süresinin kısa olmasının, ek hizmet ve organizasyon bulunmadıkça faaliyeti tek başına ticari hale getirmediğini vurgulamıştır. Anahtar ölçüt sürenin kısalığı değil, otelcilik benzeri hizmet organizasyonunun varlığıdır.

 

14. "Daha fazla gelir elde etme amacı" geliri ticari kazanca çevirir mi?

Hayır. Uzun vadeli kiraya göre daha yüksek gelir elde etmek amacıyla konutun günlük, haftalık veya aylık kiralanması, tek başına gelirin hukuki niteliğini değiştirmez. Karara göre bu durumda gelir, gayrimenkul sermaye iradı olarak kalır.

 

15. Karar Airbnb, Booking gibi platformları nasıl etkiliyor?

Karar, doğrudan platformlara değil, platformlar üzerinden kiralama yapan ev sahiplerinin vergilendirilme biçimine ilişkindir. Airbnb/Booking gibi kanallar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamanın, ek hizmet ve organizasyon yoksa otomatik biçimde ticari faaliyet sayılamayacağı ortaya konmuştur.

 

16. Karar sonrası hangi vergiler uygulanamaz?

Ek hizmet ve ticari organizasyon bulunmayan kiralamalarda; KDV, geçici vergi ve konaklama vergisi yönünden ticari kazanç esaslı bir tarhiyat yapılamaz. Genel yazının bu vergileri doğuran kısımlarının uygulanması durdurulmuştur.

 

17. Peki hangi vergi uygulanmaya devam eder?

Kira geliri niteliğindeki bu kazanç, gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabidir. Yani vergiden tümüyle muaf olma söz konusu değildir; değişen şey, gelirin ticari kazanç olarak değil kira geliri olarak beyan edilmesidir. Bu ayrım, ödenecek vergiyi ve beyan yükümlülüklerini önemli ölçüde hafifletir.

 

18. Bu karar 7464 sayılı Kanun'daki izin belgesi zorunluluğunu kaldırıyor mu?

Hayır — ve bu, en sık yapılan yanlış anlamadır. Danıştay kararı yalnızca vergilendirmeye ilişkindir. Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın idari düzenlemesi olan turizm amaçlı kiralama izin belgesi zorunluluğu tümüyle yürürlüktedir. Vergi cezasından kurtulmuş olmak, izinsiz kiralama cezasından kurtulduğunuz anlamına gelmez. İki rejim birbirinden bağımsızdır.

 

19. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi nedir; kim almalıdır?

25 Ekim 2023 tarihli 7464 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca, 1 Ocak 2024'ten itibaren konutunu turizm amacıyla kısa süreli kiraya verecek kişilerin, konutun bulunduğu ilin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden izin belgesi alması zorunludur. Başvurular e-Devlet üzerinden yapılır ve belgeyi alma yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir. Bu kapsamda, her defasında yüz güne kadar yapılan kiralamalar "kısa süreli kiralama" sayılır.

 

20. Apartman ve sitelerde izin belgesi için hangi muvafakat gerekir?

Apartman dairelerinde, izne konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı muvafakat (uygulamada noter onaylı olarak) aranır. Ayrıca üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir; aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm söz konusuysa ilave şartlar ve ruhsat gündeme gelir.

 

21. İzinsiz kiralamanın idari yaptırımı nedir?

İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlara, her bir konut için yüz bin liradan başlayan ve her yıl yeniden değerleme oranında güncellenen idari para cezaları uygulanır; 2026 itibarıyla bu tutarlar yüz binlerce lira seviyesindedir. Belge alınması için süre verilmesine rağmen faaliyete devam edilmesi halinde ceza katlanarak artar. Bu yaptırımlar, vergi rejiminden ayrı ve ek niteliktedir.

 

22. İzin belgesi almış olmak, geliri otomatik olarak ticari kazanç yapar mı?

Hayır. Danıştay kararının en önemli katkılarından biri de budur: İzin belgesi alınmış olması, gelirin vergisel niteliğini kendiliğinden ticari kazanca çevirmez. Gelir İdaresi'nin bir özelgesinde dahi, izin belgesi alınmasının tek başına belirleyici olmadığı; faaliyetin yürütülme biçiminin ve sunulan hizmetlerin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

 

23. Geçmişte cezalı tarhiyat yapılan ev sahipleri ne yapmalıdır?

Airbnb üzerinden kiralama yaptığı gerekçesiyle cezalı gelir vergisi, geçici vergi, KDV veya konaklama vergisi tarhiyatıyla karşılaşan mülk sahipleri için karar doğrudan önem taşır. Her dosyanın hukuki durumu (tebliğ tarihi, dava, ödeme, uzlaşma aşaması) farklı olduğundan, atılacak adım dosya bazında belirlenmelidir. Bu nedenle acele uzlaşma masasına oturmadan önce hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.

 

24. Uzlaşmaya girmiş ya da ödeme yapmış olanların durumu nedir?

Daha önce uzlaşma veya ceza indirimi yoluyla ödeme yapmış olanların; düzeltme ve şikâyet başvurusu dahil olası yolları, kendi dosyalarının niteliğine ve yasal sürelere göre ayrıca değerlendirmesi gerekir. Bu tür başvurularda süre yönetimi kritik olduğundan, gecikmeden inceleme yaptırmak önemlidir.

 

25. Devam eden davası olanlar bu kararı nasıl kullanabilir?

Hakkında tarhiyat yapılan ve dava süreci devam eden mükellefler, VDDK kararını dosyalarının görüldüğü vergi mahkemesine veya istinaf aşamasında bölge idare mahkemesine emsal olarak sunabilir. Yürütmeyi durdurma kararının gerekçeli biçimde verilmiş olması, benzer dosyalarda güçlü bir dayanak oluşturur.

 

26. Yürütmenin durdurulması, mevcut tarhiyatları kendiliğinden kaldırır mı?

Hayır. Yürütmenin durdurulması, dava konusu genel yazının yargılama sonuçlanıncaya kadar uygulanmasını engeller; ancak mükelleflerin geçmişte tesis edilmiş tarhiyatları otomatik olarak ortadan kalkmaz. Her dosyanın dava, ödeme ve başvuru durumu ayrı ayrı incelenip, uygun hukuki yol işletilmelidir.

 

27. Maliye bundan sonra ne yapabilir?

Süreçte iki olasılık öne çıkar: Birincisi, Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin genel yazı hakkında esastan vereceği karardır ve mevcut gerekçeler ışığında yazının aynı doğrultuda iptali beklenmektedir. İkincisi, idarenin bu alanı düzenlemek için yasal bir değişikliğe gitmesidir; zira Danıştay'ın temel eleştirisi, kanunla getirilmeyen bir vergilendirmenin idari yorumla genişletilmesidir.

 

28. Ticari organizasyon kurup çok sayıda daire işletenlerin durumu ne olur?

Bu karar, Airbnb faaliyetini tümüyle "vergisiz" ilan etmez. Kim ki resepsiyon, günlük temizlik, kahvaltı gibi hizmetlerle veya birden çok konudan oluşan sistemli bir işletme kurgusuyla fiilen otelcilik/apart işletmeciliği yapıyorsa, onun geliri yine ticari kazanç sayılabilir. Karar, gerçek kira gelirini otelcilikten ayırmaya yarayan bir ölçüt sunar.

 

29. Kaç daire veya hangi ölçekteki faaliyet ticari sayılır?

Kesin bir "daire sayısı" eşiği yerine belirleyici olan; ticari organizasyon, süreklilik ve ek hizmet unsurlarının bir arada bulunup bulunmadığıdır. Tek bir konutunu ek hizmet sunmadan kiraya veren ile çok sayıda daireyi personel, resepsiyon ve tanıtım organizasyonuyla işleten kişi aynı kefeye konulamaz. İdari planda ise 7464 sayılı Kanun'un getirdiği yüzde yirmi beş ve beş bağımsız bölüm gibi sınırlar, faaliyetin ölçeği büyüdükçe ayrı yükümlülükler doğurur.

 

30. Ev sahipleri açısından pratik sonuç ve öneriler nelerdir?

Özetle:

Vergi cephesinde iyi haber: Ek hizmet ve organizasyon yoksa geliriniz kira geliri (GMSİ) olarak beyan edilir; KDV, geçici vergi ve konaklama vergisi gündeme gelmez.

İzin cephesinde değişen bir şey yok: Turizm amaçlı kiralama izin belgesi zorunluluğu ve buna aykırılığın ağır para cezaları aynen yürürlüktedir.

YASAL UYARI:

Pragma Hukuk & Danışmanlık sitesinde yer alan yazılar, makaleler ve bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır ve hukuki tavsiye veya mütalaa niteliğinde değildir. Mevzuatın değişmesi nedeniyle bilgiler güncelliğini yitirmiş olabilir. Bu nedenle, sitede yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce mutlaka güncel mevzuat teyit edilmeli ve profesyonel bir avukattan hukuki yardım alınmalıdır. Site içeriğindeki olası hatalardan veya eksikliklerden dolayı sorumluluk kabul edilmemektedir.